選房，購(gòu)房中的重頭戲

自上期《購(gòu)房，你準(zhǔn)備好了嗎》刊出后，收到讀者強(qiáng)烈的反響，這期特開(kāi)此“選房”篇。當(dāng)我們購(gòu)房者做好前期準(zhǔn)備后，必須親入樓盤(pán)，進(jìn)行實(shí)地斟察，才能真正選到自己心儀的房子。選房時(shí)，我們?cè)撟⒁馐裁茨兀?/P>

樓盤(pán)廣告霧里看花
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)之間的糾紛50%以上都是和虛假?gòu)V告有關(guān)。各位購(gòu)房者在眼花繚亂的樓盤(pán)廣告面前，要保持足夠的理性，不要被廣告中美輪美奐的圖片或華麗的文字描繪所迷惑。
首先，學(xué)會(huì)辨認(rèn)常見(jiàn)的虛假?gòu)V告內(nèi)容。在樓盤(pán)宣傳的時(shí)候，通常會(huì)模糊以下幾個(gè)概念：廣告中不標(biāo)明銷(xiāo)售價(jià)格的有效期限，這種手段常被一些所謂的“特價(jià)房”采用。當(dāng)具體涉及面積的時(shí)候，往往不標(biāo)明是建筑面積還是使用面積。
其次，在大多樓盤(pán)廣告中都會(huì)用大量圖片增加視覺(jué)效果，購(gòu)房者需要弄清楚這些圖片是建筑設(shè)計(jì)效果圖還是模型照片。把商業(yè)、教育、綠化、交通等正處于政府規(guī)劃中的項(xiàng)目作為樓盤(pán)的配套設(shè)施進(jìn)行宣傳。另外，由于國(guó)家規(guī)定廣告中不可以使用“第一”、“首個(gè)”、“最”等極端形容詞語(yǔ)，也不可以主觀預(yù)測(cè)，因此，如果廣告中出現(xiàn)一些明示或者隱含升值、保值的內(nèi)容，甚至出現(xiàn)極端形容詞，就要對(duì)廣告的可信度產(chǎn)生懷疑了。所以一定要去現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察，核實(shí)廣告中的內(nèi)容；可以用相機(jī)拍下開(kāi)發(fā)商所做的沙盤(pán)，做以后維權(quán)的證據(jù)。在簽合同之前或支付定金之前，可以要求開(kāi)發(fā)商提供空白預(yù)售合同，以核實(shí)廣告內(nèi)容是否包含在內(nèi)；若廣告內(nèi)容沒(méi)有在合同中體現(xiàn)，一定要主動(dòng)提出把未來(lái)“發(fā)生的內(nèi)容”寫(xiě)入合同中，對(duì)未來(lái)景觀的效果圖和文字、配套設(shè)施的承諾等可作為合同的附件，以防止實(shí)際與承諾不符的現(xiàn)象發(fā)生。最重要的是，購(gòu)房者一定要保留好所有的樓書(shū)、廣告，作為日后維權(quán)的證據(jù)之一。如遇有欺騙，購(gòu)房者要保留相關(guān)證據(jù)并立即向各級(jí)工商行政管理、房地產(chǎn)管理部門(mén)等投訴，還可以向新聞媒體舉報(bào)，也可向該機(jī)構(gòu)所在地法院提起訴訟。

樓書(shū)中的奧妙
相比大眾媒體上的房地產(chǎn)廣告，樓書(shū)的內(nèi)容更為翔實(shí)和豐富，除了樓盤(pán)名稱(chēng)、位置等基本信息說(shuō)明，產(chǎn)品的功能與格調(diào)、開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)初衷、給購(gòu)房者帶來(lái)未來(lái)生活的期許等也都在樓書(shū)里面得到了體現(xiàn)。
在拿到樓書(shū)后，首先要看廣告中有沒(méi)有刊登預(yù)售銷(xiāo)售許可證號(hào)、開(kāi)發(fā)企業(yè)的名稱(chēng)等基本信息。然后從以下幾個(gè)方面瀏覽：
(1)區(qū)域縱覽。包括區(qū)域優(yōu)勢(shì)、生態(tài)核心等。由于房產(chǎn)是一種稀缺資源，區(qū)位的重要性尤為凸顯；另外，區(qū)域位置對(duì)房屋的增值、保值起著決定性作用。因此，樓書(shū)中常會(huì)看到“臨近某個(gè)成熟商圈”的字樣來(lái)體現(xiàn)樓盤(pán)的地理位置優(yōu)勢(shì)。(2)樓盤(pán)概況。包括推廣名稱(chēng)、占地面積、建筑面積、小區(qū)整體布局、容積率、綠化率、物業(yè)結(jié)構(gòu)、物業(yè)座數(shù)、開(kāi)發(fā)商、投資商、策劃代理公司、設(shè)計(jì)施工單位、物業(yè)管理公司等。開(kāi)發(fā)商為了吸引購(gòu)房者的眼球，會(huì)在樓盤(pán)推廣名稱(chēng)上搞很多噱頭，但樓盤(pán)推廣名稱(chēng)并不一定就是簽訂購(gòu)房合同中的名稱(chēng)。凡是正規(guī)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，樓書(shū)上肯定有開(kāi)發(fā)商、投資商的名稱(chēng)。(3)位置交通。包括出行交通狀況介紹、樓盤(pán)所處位置示意圖、交通路線等。有些樓書(shū)中描述的出行交通狀況是一種在現(xiàn)實(shí)生活中很難實(shí)現(xiàn)的理想狀況，如“十分鐘車(chē)程到某地”，“距某某商業(yè)中心僅20分鐘路程”等，可能是在馬路上暢通無(wú)阻的情況下，目的是為了給購(gòu)房者一種交通十分便捷的感覺(jué)。樓盤(pán)位置示意圖僅為“示意”，有些不負(fù)責(zé)任的開(kāi)發(fā)商以地圖上兩點(diǎn)間的直線距離計(jì)算樓盤(pán)與市中心或區(qū)域核心地段的公里數(shù)。因此，從樓書(shū)上看樓盤(pán)幾乎都處在一個(gè)非常好的位置。(4)規(guī)劃設(shè)計(jì)。包括規(guī)劃理念、規(guī)劃特點(diǎn)、建筑特色、環(huán)藝風(fēng)格等。樓書(shū)中這部分的文字常常是如散文詩(shī)般亦真亦幻的語(yǔ)言，成片堆砌的華麗詞藻，令購(gòu)房者頗覺(jué)如墜云霧，真假莫辨。(5)生活配套設(shè)施及周邊環(huán)境。包括建筑環(huán)境、景觀環(huán)境、教育、商場(chǎng)、醫(yī)療、金融、餐飲、休閑娛樂(lè)等。許多開(kāi)發(fā)商常會(huì)把正處于政府規(guī)劃中的項(xiàng)目作為樓盤(pán)的配套設(shè)施寫(xiě)入樓書(shū)中進(jìn)行宣傳。為了讓購(gòu)房者對(duì)建筑環(huán)境、景觀環(huán)境有直觀地感知，樓書(shū)中常會(huì)運(yùn)用大量圖片，這些圖片可能是效果圖或?qū)嵕皥D。（6)戶型介紹。包括戶型圖、戶型特質(zhì)描述。戶型是影響購(gòu)買(mǎi)的關(guān)鍵購(gòu)買(mǎi)驅(qū)動(dòng)因素之一，因此，樓書(shū)中會(huì)不遺余力地把戶型特色、戶型優(yōu)點(diǎn)“悉數(shù)”展示。 (7)售價(jià)。不同的樓書(shū)會(huì)使用不同的價(jià)格概念，有些樓書(shū)標(biāo)注的價(jià)格很具有誘惑力，但可能只是起價(jià)。實(shí)際售價(jià)會(huì)由樓層、朝向、戶型結(jié)構(gòu)等因素決定。有些銷(xiāo)售價(jià)格是有有效期限限制，購(gòu)房者一定要注意。

看沙盤(pán)中須記
沙盤(pán)相比樓書(shū)，具有形象直觀、立體感強(qiáng)的特點(diǎn)，它能夠從宏觀上展示樓盤(pán)的布局、環(huán)境。但是，由于沙盤(pán)更多是開(kāi)發(fā)商初期設(shè)計(jì)方案的一種體現(xiàn)，而從前期規(guī)劃到中期施工到后期交付，中間有很多不可預(yù)測(cè)的變更因素，加上沙盤(pán)制作費(fèi)用比較昂貴，因此開(kāi)發(fā)商很少會(huì)變更沙盤(pán)模型，這使得有些沙盤(pán)的可信度大打折扣。所以我們要牢記沙盤(pán)與建設(shè)好的實(shí)景是不可能完全一樣的。針對(duì)沙盤(pán)模型“多看”、“多問(wèn)”、“施工現(xiàn)場(chǎng)多勘測(cè)”，是必不可少的！
首先，我們要看樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格和沙盤(pán)體現(xiàn)的樓盤(pán)品質(zhì)是否平衡。如果樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格很低，但是沙盤(pán)做得又十分精美，就要引起購(gòu)房者的注意了！沙盤(pán)的制作成本是比較高的，一個(gè)高檔樓盤(pán)的沙盤(pán)要花掉幾十萬(wàn)的制作費(fèi)用，這說(shuō)明了沙盤(pán)的制作質(zhì)量與樓盤(pán)的品質(zhì)是存在某種關(guān)聯(lián)性的。
第二，沙盤(pán)上是否注明“模型”或“效果圖”字樣及模型比例。按工商行政管理機(jī)關(guān)的要求，開(kāi)發(fā)商使用模型時(shí)，必須注明“模型”或“效果圖”等字樣，這條規(guī)定的潛臺(tái)詞是：沙盤(pán)模型僅供參考?？瓷潮P(pán)的比例尺寸，除了確定沙盤(pán)是否根據(jù)實(shí)際規(guī)劃比例制作，還可以按比例尺寸可以算出實(shí)際尺寸。購(gòu)房者可大概計(jì)算出樓間距等。
第三，看小區(qū)整體規(guī)劃。沙盤(pán)是小區(qū)的縮影。在沙盤(pán)上，小區(qū)密度是否過(guò)大、建筑與景觀的搭配是否協(xié)調(diào)、內(nèi)交通的分布是否合理、公共設(shè)施的分布是否人性化、小區(qū)與周邊環(huán)境的關(guān)系等都一目了然，而這些對(duì)以后的居住質(zhì)量影響很大，也是購(gòu)房者在不同樓盤(pán)之間比較應(yīng)考慮的關(guān)鍵因素。
第四，看開(kāi)盤(pán)區(qū)域及樓棟朝向。大多樓盤(pán)都是分期開(kāi)發(fā)，因此在總攬全局之后，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注意向購(gòu)買(mǎi)的樓棟及其周邊的情況。樓棟朝向決定了房屋的采光、通風(fēng)、窗外景觀等，也是選房的衡量標(biāo)準(zhǔn)。
第五，看樓間距。90%的沙盤(pán)是放大樓體間距的！據(jù)專(zhuān)家介紹，夸大樓間距是開(kāi)發(fā)商的一種促銷(xiāo)手段。一般情況下，人在15米以內(nèi)就可以清晰地辨別對(duì)方。因此，低層住宅樓間距應(yīng)大于15米，而那些高層住宅樓間距應(yīng)當(dāng)大于24米。知道了沙盤(pán)模型比例，購(gòu)房者可以親自測(cè)量根據(jù)沙盤(pán)計(jì)算出來(lái)的樓間距與實(shí)際樓間距之間是否存在偏差；或者測(cè)量前后樓棟的高度與間距，兩者的比例控制在1：1比較合適。如果可以進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)，最好能親自站在兩個(gè)樓棟之間感受一下是否有壓迫感。
第六，看綠地。有大片綠地點(diǎn)綴是沙盤(pán)賞心悅目的原因之一。為了吸引眼球，開(kāi)發(fā)商會(huì)在沙盤(pán)上做出綠化率很高的假象。購(gòu)房者一定要問(wèn)清楚沙盤(pán)上的綠化建設(shè)與實(shí)際是否一致，具體的綠化面積、分布等一定要寫(xiě)入合同。
第七，看內(nèi)交通。小區(qū)內(nèi)的交通分為人車(chē)分流和人車(chē)混行兩類(lèi)，內(nèi)交通的合理性對(duì)于居住的安全和環(huán)境的靜謐性是比較關(guān)鍵的，這也是在看房中容易忽略的問(wèn)題。購(gòu)房者要詢問(wèn)一下小區(qū)在內(nèi)交通上有什么措施，如何規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的車(chē)行、人流等。
第八，看公共設(shè)施具體位置。為了美觀，沙盤(pán)中常會(huì)把小區(qū)內(nèi)的變電站、垃圾箱、化糞池、水泵房、燃?xì)夥俊⒌叵萝?chē)庫(kù)出入口等隱藏、模糊或偏移，比如用綠地取而代之。看沙盤(pán)時(shí)，一定要問(wèn)清楚這些公共設(shè)施的具體位置、高度及與樓棟之間的距離，尤其是打算考慮低層住宅的購(gòu)房者，因?yàn)榭瓷潮P(pán)模型是俯視，而實(shí)際將會(huì)平視這些公共設(shè)施，會(huì)出現(xiàn)因過(guò)高或過(guò)近影響窗前景觀的情況。
第九，看小區(qū)內(nèi)不明確建筑物。沙盤(pán)中常會(huì)看到一些用有機(jī)玻璃做成的透明小方塊，它們可能是小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施，也可能是待規(guī)劃中的建筑物。這些不明建筑物，極有可能在未來(lái)某一天變成現(xiàn)實(shí)的時(shí)候，給居住生活帶來(lái)負(fù)面的影響，比如承諾是帶規(guī)劃的綠地實(shí)際成為了一座高樓。因此，一定要打破砂鍋問(wèn)到底，并把這些“不確定的因素”寫(xiě)入合同中，對(duì)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生一種約束力。
第十，看周邊。相關(guān)法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商對(duì)沙盤(pán)模型內(nèi)關(guān)于樓盤(pán)內(nèi)具體情景的解讀是有效的，樓盤(pán)外的則無(wú)效，也可以不涉及。也就說(shuō)，樓盤(pán)外即使有鐵路、高壓線、電視塔、垃圾中轉(zhuǎn)站等，即使開(kāi)發(fā)商不告知，購(gòu)房者也不能因此告開(kāi)發(fā)商欺詐。沙盤(pán)往往會(huì)將小區(qū)周邊的公共用地、其他樓盤(pán)等歸為己有，購(gòu)房者要向售樓人員了解清楚。周邊的配套是樓盤(pán)的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)，也是開(kāi)發(fā)商在沙盤(pán)中會(huì)重點(diǎn)標(biāo)注的。一般來(lái)說(shuō)，稍大的社區(qū)周邊應(yīng)設(shè)有學(xué)校，且小區(qū)離學(xué)校的距離應(yīng)在300米左右；超市、菜市場(chǎng)等服務(wù)半徑最好不要超過(guò)150米。因此，實(shí)地考察就尤為重要了！