日常生活

五年辦不下房產(chǎn)證業(yè)主真的沒(méi)辦法

更新時(shí)間:2018-03-19 12:32:33 來(lái)源:www.nltzpx.cn 編輯:本站編輯 已被瀏覽 查看評(píng)論
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  業(yè)主購(gòu)房五年,始終拿不到房產(chǎn)證。開(kāi)發(fā)商百般托詞、屢屢承諾,卻一直不去辦理,背后究竟有什么原因?相關(guān)部門(mén)無(wú)力監(jiān)管、法律維權(quán)意義不大,業(yè)主遇到此類情況,難道真的束手無(wú)策?記者近日調(diào)查北京一處樓盤(pán),走近房產(chǎn)證“難產(chǎn)”之謎。

  房產(chǎn)證辦不下來(lái) 業(yè)主“一點(diǎn)辦法都沒(méi)有”
  “房產(chǎn)證已經(jīng)拖了好幾年了,(開(kāi)發(fā)商)每次都說(shuō)再等等,我們已打了好幾年的電話,每次開(kāi)發(fā)商都給我們一個(gè)日期,到那個(gè)日期再打電話開(kāi)發(fā)商就說(shuō)還是辦不下來(lái)?!币惶崞鸱慨a(chǎn)證,北京的王女士便很無(wú)奈。
  王女士2005年10月在馬連道東街15號(hào)院的紅蓮晴園購(gòu)買(mǎi)了一套兩室一廳的房屋,購(gòu)房合同約定房屋交付使用后720日內(nèi)取得房產(chǎn)證,但直到目前還沒(méi)看到房產(chǎn)證的影子。
  在同一小區(qū)購(gòu)房的彭女士也有類似遭遇?!拔覀儗?duì)房子的戶型不滿意、孩子也上不了好小學(xué),所以想換一套,但因?yàn)橐恢睕](méi)拿到房產(chǎn)證,如果出現(xiàn)糾紛會(huì)特別麻煩,所以沒(méi)能賣。因?yàn)榉慨a(chǎn)證,我們不得不暫時(shí)擱置眼前的一些計(jì)劃?!?BR>  據(jù)彭女士介紹,該小區(qū)1、2號(hào)樓的幾百戶業(yè)主至今都未拿到房產(chǎn)證,很多業(yè)主曾多次詢問(wèn)和催促開(kāi)發(fā)商,開(kāi)發(fā)商要么語(yǔ)焉不詳,要么百般托詞,始終不積極辦理房產(chǎn)證或進(jìn)行賠償。
  記者在業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同上看到,合同規(guī)定如因出賣人的責(zé)任,買(mǎi)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的,買(mǎi)受人可退房并獲得房?jī)r(jià)款和已付房?jī)r(jià)款1%賠償金;如果不退房,可獲得已付房?jī)r(jià)款1%的違約金。
  “按照合同約定,我們只能拿到6000多元的違約金,但我們的損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些!”彭女士說(shuō)。而王女士也對(duì)記者說(shuō),“我們只能等,一點(diǎn)辦法都沒(méi)有。如果現(xiàn)在退房,以目前的房?jī)r(jià)什么房都買(mǎi)不起;如果要違約金也沒(méi)有多少,而且開(kāi)發(fā)商連這些違約金也不給。”
 
  房產(chǎn)證“難產(chǎn)”已成行業(yè)“潛規(guī)則”?
  就房產(chǎn)證為何五年未辦這一問(wèn)題,記者直接詢問(wèn)了紅蓮晴園項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商,開(kāi)發(fā)商一名劉姓銷售總監(jiān)這樣說(shuō):“沒(méi)有什么原因。每個(gè)小區(qū)、項(xiàng)目的具體情況都不一樣,我們是按正常程序辦的,房產(chǎn)證現(xiàn)在正在辦理?!?BR>  記者了解到,國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條明確規(guī)定:“現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)?!钡珦?jù)業(yè)內(nèi)人士稱,在現(xiàn)實(shí)操作中,開(kāi)發(fā)商很少能在90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證,最多是在90日內(nèi)辦理大產(chǎn)權(quán)證。而購(gòu)房合同上約定的房產(chǎn)證辦理時(shí)限一般都為一至兩年。
  這名業(yè)內(nèi)人士說(shuō),其實(shí)只要辦理了大產(chǎn)權(quán)證,將大產(chǎn)權(quán)證和購(gòu)房合同交給房管局,業(yè)主分割產(chǎn)權(quán)證的辦理時(shí)間最長(zhǎng)不應(yīng)超過(guò)20天,就算購(gòu)房人以貸款方式買(mǎi)房,最長(zhǎng)時(shí)限也不應(yīng)超過(guò)一個(gè)月。
記者從宣武國(guó)土房管服務(wù)大廳了解到,紅蓮晴園項(xiàng)目已具備辦理產(chǎn)權(quán)證的條件,只是開(kāi)發(fā)商一直沒(méi)申請(qǐng)辦理。而劉姓銷售總監(jiān)也說(shuō),項(xiàng)目的大產(chǎn)權(quán)證早已辦好,那么業(yè)主的分割房產(chǎn)證為何遲遲未辦?
  對(duì)此開(kāi)發(fā)商仍未正面回答,只是說(shuō):“這兩年政策波動(dòng)比較大,間接影響了房產(chǎn)證的辦理,具體原因就不方便說(shuō)了?!?BR>  業(yè)內(nèi)人士向記者分析,房產(chǎn)證拖延不辦可能有幾種原因,其中最主要的是因前期手續(xù)不全而導(dǎo)致大產(chǎn)權(quán)證無(wú)法辦理。如果已辦理了大產(chǎn)權(quán)證,那么問(wèn)題可能是,辦證時(shí)開(kāi)發(fā)商要繳納此前代收的契稅和公共維修基金,這部分資金總額很大,開(kāi)發(fā)商資金可能一時(shí)周轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)。
  另外,開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)建設(shè)過(guò)程中,還有可能抵押土地或項(xiàng)目來(lái)融資,這也會(huì)影響辦理大產(chǎn)權(quán)證和業(yè)主的分割產(chǎn)權(quán)證。除此之外,驗(yàn)收不合格、未繳納配套費(fèi)等都可能是原因。

業(yè)主遭遇維權(quán)難 如何贏得話語(yǔ)權(quán)
  記者采訪了解到,購(gòu)房多年卻拿不到房產(chǎn)證的業(yè)主不在少數(shù)。那么,拿不到房產(chǎn)證究竟有什么風(fēng)險(xiǎn),業(yè)主又應(yīng)該如何維權(quán)和增加話語(yǔ)權(quán)?
  北京市隆安律師事務(wù)所尹富強(qiáng)律師表示,既然合同有明確約定,業(yè)主可按合同約定主張開(kāi)發(fā)商按約定時(shí)間辦理房產(chǎn)證,一旦遲延同樣可以主張相應(yīng)的違約金。
  房產(chǎn)糾紛專家、盈科律師事務(wù)所高級(jí)律師張仁藏分析認(rèn)為,房產(chǎn)證是房屋權(quán)屬唯一、也是最直觀的憑證。如果業(yè)主一直無(wú)法拿到房產(chǎn)證,對(duì)房產(chǎn)的所有權(quán)就得不到確定。在不能做權(quán)屬轉(zhuǎn)移的情況下,房屋就不能交易,業(yè)主作為交易相對(duì)方,也面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。
  因此,購(gòu)房者在簽訂合同前,首先要對(duì)樓盤(pán)有一定了解,查詢項(xiàng)目土地的性質(zhì)是出讓還是劃撥,如果是劃撥就無(wú)法拿到產(chǎn)權(quán)證。同時(shí),也要重視并積極辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。
  張仁藏說(shuō),在約定期限內(nèi)未取得房產(chǎn)證,開(kāi)發(fā)商肯定存在違約行為,業(yè)主可以起訴開(kāi)發(fā)商。需注意的是,業(yè)主要避免錯(cuò)過(guò)訴訟時(shí)效。有相似情況的業(yè)主最好聯(lián)合起來(lái)共同維權(quán),以增加維權(quán)力度。
  而在實(shí)際操作中,很多業(yè)主即便維權(quán),能獲得的違約金也很有限,選擇退房又損失太大。對(duì)于這種兩難境地,張仁藏建議,可在商品房預(yù)售合同的范本中,加重開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任,以發(fā)揮更大的約束作用。
  同時(shí),造成維權(quán)難的另一原因是,對(duì)開(kāi)發(fā)商逾期辦證的行為缺乏有力的監(jiān)督與懲罰機(jī)制。有多名業(yè)主稱,他們?cè)谙騾^(qū)房管局咨詢此事時(shí),工作人員只是要他們與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系。而記者在詢問(wèn)時(shí)也得到這樣的答復(fù):“開(kāi)發(fā)商不來(lái)辦,我們也沒(méi)辦法。我們沒(méi)有義務(wù)督促開(kāi)發(fā)商來(lái)辦證?!?BR>  對(duì)此業(yè)內(nèi)人士建議,政府部門(mén)要更多地發(fā)揮指導(dǎo)和監(jiān)督作用,相關(guān)部門(mén)可以對(duì)不積極辦理房產(chǎn)證的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行適當(dāng)處罰,在拿地和建設(shè)方面進(jìn)行更多限制,以敦促開(kāi)發(fā)商盡快辦理房產(chǎn)證。

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