合同簽訂與貸款申請(qǐng)

.......... 五一假期還散發(fā)著余熱，短暫的三天時(shí)間有人旅游，有人回家探親，也有人趁著假日的優(yōu)惠活動(dòng)看房買家電等。對(duì)于五一購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)，從購(gòu)房前的準(zhǔn)備、開(kāi)始選房至今，已是決定購(gòu)房的關(guān)鍵時(shí)候?？捶?，選好房之后，當(dāng)然要簽訂購(gòu)買合同，同時(shí)了解購(gòu)房后的一系列問(wèn)題，特別是貸款問(wèn)題。
如何簽訂購(gòu)房合同
簽訂購(gòu)房合同，是所有環(huán)節(jié)中最重要的一環(huán)，購(gòu)房者的權(quán)利義務(wù)盡在其中。購(gòu)房者一定要逐條審查，甚至可以對(duì)照樓盤廣告、樓書等宣傳資料中開(kāi)發(fā)商的承諾進(jìn)行比較，把沒(méi)有在合同書上體現(xiàn)的要求以補(bǔ)充條款的形式確定下來(lái)。
在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，因?yàn)橘I賣雙方在專業(yè)知識(shí)上信息不對(duì)稱，有時(shí)購(gòu)房者并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中處于被動(dòng)地位。購(gòu)房者在簽訂《商品房買賣合同》前，應(yīng)對(duì)合同條款及專業(yè)詞語(yǔ)仔細(xì)閱讀、理解，必要時(shí)可向房地產(chǎn)專業(yè)律師以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門進(jìn)行咨詢。
一、 關(guān)于房屋面積方面的條款
購(gòu)房按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房款，套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時(shí)，一般按照最高院司法解釋確立的一般原則即是否超過(guò)3%處理。房屋面積有出入的情況常有，但由于業(yè)主的疏忽，最后才意識(shí)到這樣的情況，結(jié)果就是房款交了，問(wèn)題遲遲得不到解決?！　?BR>二、 關(guān)于履行合同的期限與價(jià)格、收費(fèi)、付款額的條款
　　購(gòu)房時(shí)合同應(yīng)注明房屋交付的日期，價(jià)格條款應(yīng)當(dāng)比較明確，同時(shí)要有約束開(kāi)發(fā)商不得隨意加價(jià)的條款，不應(yīng)包括其他各種不合理費(fèi)用。在付款方式條款中，應(yīng)明確、詳細(xì)規(guī)定付款方式，如繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間、數(shù)額等。可注明在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，如果不能通過(guò)的話，購(gòu)房者可以取消合同，全數(shù)取回定金。
三、 關(guān)于房屋質(zhì)量的條款
　　購(gòu)房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把對(duì)房屋的質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水情況，房屋抗震等級(jí)以及房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。
四、 關(guān)于售后物業(yè)管理的條款
　　這是購(gòu)房者在簽合同中容易忽略的內(nèi)容，在實(shí)際簽約時(shí)，很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房買賣合同時(shí)與買受人簽訂有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。對(duì)此，買受人應(yīng)該據(jù)理力爭(zhēng)，簽署相關(guān)協(xié)議，防止交房時(shí)物業(yè)公司變更物業(yè)費(fèi)。
五、 關(guān)于違約責(zé)任的條款
包括出賣人逾期交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任，或不能或不履行交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任；買受人逾期付款應(yīng)負(fù)的責(zé)任，以及毀約不買應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。房產(chǎn)銷售合同有關(guān)違約責(zé)任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述。根據(jù)我國(guó)《民法通則》第一百五十三條規(guī)定，“不可抗力”，是指不能預(yù)見(jiàn)、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。依照此規(guī)定，房產(chǎn)買賣合同中設(shè)定有關(guān)的延伸、擴(kuò)張。但售房方不能把發(fā)展商自己的過(guò)錯(cuò)，如：對(duì)市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時(shí)也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒(méi)有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、上級(jí)行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時(shí)，應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中，關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任一般約定為每遲延一日承擔(dān)全部房款萬(wàn)分之二或三的違約金?！?BR>如何申請(qǐng)貸款
　　在簽訂合同以后，一般家庭都無(wú)法交付全款，需要貸款。但是，當(dāng)購(gòu)房者真正辦理貸款的時(shí)候，卻感到很茫然，這就說(shuō)明他們對(duì)貸款知識(shí)的了解很不全面，而購(gòu)房者對(duì)貸款知識(shí)的欠缺往往會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供作弊的機(jī)會(huì)。因此，購(gòu)房者想要在購(gòu)房時(shí)辦理貸款，就必須先了解與貸款相關(guān)的常識(shí)，并選擇最適合自己的貸款方式。
通常情況下，住房貸款有三種：商業(yè)貸款、公積金貸款和組合貸款。跟商業(yè)貸款來(lái)比，公積金貸款利率比較低，五年以上的公積金利率是3.87，商業(yè)貸款第一套房是4.16，相差2%點(diǎn)多；在利率方面，住房公積金會(huì)更好一些，商業(yè)貸款一般說(shuō)30年，但是一般的銀行都不會(huì)貸到30年，都是20年左右，所以如果可以選擇公積金貸款的時(shí)候要選擇公積金貸款，有一些公積金的額度不夠，就可以考慮一部分用公積金貸款，一部分用商業(yè)貸款來(lái)組合。
申請(qǐng)貸款后有幾個(gè)需要注意的方面：
..... 一是申請(qǐng)貸款前不要?jiǎng)佑霉e金。如果借款人在貸款前提取公積金儲(chǔ)存余額用于支付房款，那么您公積金賬戶上的公積金繳存期將發(fā)生變化，如果不滿足公積金貸款的相關(guān)對(duì)繳存期的規(guī)定，將不能申請(qǐng)到公積金貸款。
　　二是在借款最初一年內(nèi)不要提前還款。按照銀行貸款的有關(guān)規(guī)定，部分提前還款應(yīng)在還貸滿1年后提出，并且歸還的金額應(yīng)超過(guò)6個(gè)月的還款額。
　　三是還貸有困難可向銀行提出延長(zhǎng)借款期限的申請(qǐng)，經(jīng)銀行調(diào)查屬實(shí)，且未有拖欠應(yīng)還的貸款本金、利息，銀行就會(huì)受理延長(zhǎng)借款期限申請(qǐng)。但是，借款期限變更按規(guī)定一般只可辦理一次。
...... 四是貸款還清后要持銀行的貸款結(jié)清證明和抵押物的房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利證明前往房產(chǎn)所在區(qū)、縣的房地產(chǎn)交易中心撤銷抵押。
...... 五是申請(qǐng)按揭貸款，銀行與您簽訂的借款合同和借據(jù)都是重要的法律文件，所以應(yīng)當(dāng)妥善保管合同和借據(jù)，同時(shí)認(rèn)真閱讀合同的條款，了解自己的權(quán)利和義務(wù)。
如何選擇貸款銀行：
大部分的消費(fèi)者都會(huì)選擇貸款購(gòu)房，乍一看，銀行政策都差不多，但是細(xì)節(jié)上可能不一樣，作為消費(fèi)者，應(yīng)該詳細(xì)的了解銀行有關(guān)貸款的細(xì)則規(guī)定，根據(jù)自己的情況，挑選貸款銀行。
還款方便程度是左右貸款選擇的因素，哪家銀行的網(wǎng)點(diǎn)多，對(duì)自己還款來(lái)說(shuō)比較方便，這個(gè)是要考慮的。
還有一點(diǎn)很重要，即消費(fèi)者貸款的時(shí)候也應(yīng)該了解銀行不同的理財(cái)產(chǎn)品，選擇適合自己的。比如說(shuō)現(xiàn)在很多銀行推出新的產(chǎn)品，還款方式上，像雙周供、氣球貸等等，還有存抵貸的方式，也就是說(shuō)消費(fèi)者本身有資金的時(shí)候，沒(méi)有很好的理財(cái)渠道，可以把這個(gè)錢存入到還款賬務(wù)上，這個(gè)時(shí)候銀行視同你已經(jīng)還了這部分款，因?yàn)?a class="insidelink" title="張家界信用貸款">貸款利率要比一般的存款利率高很多。類似這方面的理財(cái)產(chǎn)品，消費(fèi)者應(yīng)該仔細(xì)的分析、比較，這樣省出來(lái)的錢也是不可小看的。
實(shí)際上，購(gòu)房需注意的事項(xiàng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些，所以購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)更多的關(guān)注相關(guān)信息，自主去了解相關(guān)知識(shí)，做一個(gè)智慧型的購(gòu)房者。
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