一片區(qū)域影響一座城市

本期嘉賓：
湖南鑫成集團營銷總監(jiān)楊韌
張家界明鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷經(jīng)理邱文斌
張家界湘銀置業(yè)有限公司策劃經(jīng)理彭華

　　目前，隨著多達十個樓盤、近100萬開發(fā)量的逐步放量，位于且住崗周邊，再到熱水坑的旅游服務(wù)核心活力板塊已逐步走在地產(chǎn)前沿。
　　攤開張家界地圖，西溪坪、且住崗等幾個區(qū)域板塊功能分區(qū)明確，發(fā)展?jié)摿ν癸@。在且住崗、熱水坑一帶，大庸橋公園、博物館、新吉大、新航校校區(qū)、木龍灘水電站等盤踞，因城市絕版水域、人文資源，成為置身都市卻遠離塵囂的上等居住之所，并成為眾多品質(zhì)開發(fā)企業(yè)的寵兒，匯聚了張家界為數(shù)不多的部分中高端樓盤。
　　最新城市規(guī)劃顯示，且住崗及其周邊區(qū)域定位為城市核心旅游服務(wù)區(qū)。因此，在一個據(jù)守自然山水間的高品質(zhì)住宅區(qū)完美綻放時，一個全新的、極具財富潛力的城市群商業(yè)新區(qū)，也正崛起于西城。
　　據(jù)統(tǒng)計，目前且住崗附近板塊區(qū)域樓盤有近10個，包含別墅、洋房、多層或小高層等復(fù)合型產(chǎn)品，它們都依托絕佳的區(qū)位優(yōu)勢、景觀資源及未來規(guī)劃，創(chuàng)造了張家界為數(shù)不多的中高端樓盤“集中營”。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，今年1-7月，該板塊樣本樓盤均價，徘徊在3500元/平方米至3800元/平方米之間。且住崗、熱水坑等區(qū)域，目前已逐步在項目的打造中，讓都市人的高端住宅選擇有了實現(xiàn)的可能。
　　長遠來看，且住崗、熱水坑所在的區(qū)域確實很有發(fā)展?jié)摿Α５珡哪壳笆袌龅男蝿菁?a class="insidelink" target="_blank" title="張家界">張家界面臨的發(fā)展來看，我們還有很多問題需要探討：這一區(qū)域內(nèi)的樓盤已存在哪些共性和特點，它們在張家界房地產(chǎn)市場中處于怎樣的地位？在房地產(chǎn)市場集中放量的下半年，該區(qū)域的樓市將呈現(xiàn)何種發(fā)展狀態(tài)，大家關(guān)注的“金九銀十”又會如何發(fā)展？本期《第一地產(chǎn)》智慧屋，將著力探究這塊旅游服務(wù)央?yún)^(qū)的核心和未來的市場走向。

　　第一地產(chǎn)：目前，且住崗、熱水坑板塊的樓盤有哪些共性和特點？吸引購房者的因素有哪些？
　　楊韌：共性和特點：樓盤規(guī)模大、規(guī)劃設(shè)計新穎、戶型亮點多。
　　吸引購房者的因素：
　　一、區(qū)位，市區(qū)-且住崗-景區(qū)，且住崗為中轉(zhuǎn)站。張家界城市規(guī)劃，因地制宜，把且住崗規(guī)劃為旅游服務(wù)中心、張家界新CBD（中心商業(yè)區(qū)）
　　二、景觀，澧水環(huán)繞、天門正望；
　　三、樓盤品質(zhì)，且住崗樓盤規(guī)模大，且規(guī)劃設(shè)計人性化，戶型亮點多，符合市場需求。

　　邱文斌：就我個人而言，我認為且住崗、熱水坑兩大板塊的幾個樓盤都有以下幾方面特征：
　　一、從地段位置上講差異性不大。該板塊除了中樂地產(chǎn)的公園世家，位置距鬧市稍近些，其余幾大盤都差不多。
　　二、從開發(fā)量上講幾乎都是屬大盤性質(zhì)。像：公園世家、天門壹號、鑫城·君泰、藍色港灣、明鑫·澧水灣 都是大體量樓盤。
　　三、從產(chǎn)品上講，幾乎含蓋市場上所有居住類的產(chǎn)品。如：鑫城·君泰、公園世家全高層小高層建筑、天門壹號高層洋房小公寓、單身公寓代表藍色港灣、明鑫·澧水灣洋房高層還有酒店式賓館。
　　四、該區(qū)的商業(yè)價值都比較欠缺。幾大盤周邊上檔次的商業(yè)都沒有，只有樓盤相配套的商業(yè)店面。
　　如果是站在購房者的角度上看，如何對幾大盤進行選擇，我個人的意見有以下幾方面：
　　第一、比較注重位置的又沒有車的購房者，可以考慮一下中樂公園世家，不過由于成本上的原因相對來說，其價位也相對較高。
　　第二、對一般的小投資客，可以考慮藍色港灣單身公寓，小面積、低總價、帶裝修。按最新城市規(guī)劃顯示，且住崗及其周邊板塊定位為城市核心旅游服務(wù)區(qū)。這類產(chǎn)品還是比較有投資空間的。不過其建筑用材及裝修配備，自己就得好好把把關(guān)了。
　　第三、明鑫·澧水灣、鑫城·君泰、天門壹號這三大盤都是比較適合居住的樓盤。明鑫·澧水灣、鑫城·君泰兩大樓盤可以說是山水兼得，從山水景觀相對而言明鑫·澧水灣、鑫城·君泰兩盤要優(yōu)于天門壹號，當然從山景原味上看，天門壹號要優(yōu)于明鑫·澧水灣與鑫城·君泰。作為購房者來說，主要還是看自己本身注重哪種景觀了。
　　第四、從樓盤規(guī)劃產(chǎn)品及園林景觀上看，鑫城·君泰做得還不錯，天門壹號因為是原味山景，所以不具可比性。中樂公園世家除占據(jù)大庸橋公園，其他景觀規(guī)劃還不是很了解。相對而言，明鑫·澧水灣擁有這樣的優(yōu)勢：超大入戶整體中庭、全板式結(jié)構(gòu)、全一梯兩戶、全坐北朝南、全南北通透、低密度、靠山面水、超大樓間距及完善的安防配置。應(yīng)該說是相當宜居的一個居住自住型樓盤。是有車一族或二次購房者一個比較好的選擇。

　　彭華：置身大庸橋公園，該區(qū)域在視野可及范圍內(nèi)云集了數(shù)個品質(zhì)大盤，并且陸續(xù)會有新的樓盤在今、明年面世，總體推售量近兩百萬方，可以說這一區(qū)域是目前張家界樓盤最集中、投放量最大的片區(qū)，該區(qū)域的樓盤規(guī)模大、定位高、規(guī)劃前瞻性強。對于普通購房者，這個區(qū)域未來的發(fā)展?jié)摿Α⑷找嫱晟频墓步煌?、樓盤超前規(guī)劃設(shè)計以及依山傍水的居住環(huán)境是吸引置業(yè)者的主要因素。
　　第一地產(chǎn)：和其他板塊相比，且住崗、熱水坑板塊最大的特點是什么，在張家界處于怎樣的地位？在市場集中放量的下半年，該板塊將呈現(xiàn)怎樣的走向？
　　楊韌：樓盤規(guī)模大，新建樓盤多，引領(lǐng)張家界樓市，處于領(lǐng)導(dǎo)者的地位。
　　從張家界樓市看，且住崗板塊樓盤綜合素質(zhì)及區(qū)位，相對于其他板塊，更有競爭力；從板塊看，且住崗下半年供應(yīng)量大，樓盤間的競爭壓力大。
　　邱文斌：我個人認為和其他板塊相比，且住崗、熱水坑板塊最大的特點就是，產(chǎn)品多樣化，產(chǎn)品也開始轉(zhuǎn)型比較注重樓盤品質(zhì)。在整個張家界來說，這一板塊的產(chǎn)品正在領(lǐng)導(dǎo)整個張家界的住宅產(chǎn)品更新?lián)Q代。
　　一方面是政策原因，另一方面市場供應(yīng)較充足。個人認為下半年市場放量也不大可能。整體來說應(yīng)該還是會維持目前現(xiàn)狀。
　　彭華：”離塵不離城“是且住崗、熱水坑區(qū)域最顯著的特點，成熟的交通條件，城市景觀大道的無限潛力，博物館、吉首大學(xué)張家界學(xué)院和張家界航院的進入使得該區(qū)域的人文氛圍和文化氣息漸濃，成為城市的科教文衛(wèi)中心，同時相對市區(qū)更舒適的居住環(huán)境使得這一區(qū)域成為改善性置業(yè)者的首選。
　　且住崗、熱水坑版塊獨占城市上風(fēng)上水之寶地，區(qū)域發(fā)展?jié)摿蜆潜P自身品質(zhì)一直引領(lǐng)張家界住宅市場的價格走向和消費者的置業(yè)標準。市場經(jīng)過七、八月份的傳統(tǒng)淡季之后迎來旺銷期，整個區(qū)域總體推售量較大，主要樓盤在下半年也陸續(xù)會有新品面世，各個項目以及產(chǎn)品之間存在較大的差異性，給予消費者的選擇空間較大；其次，在目前從緊的信貸政策和貨幣政策背景下，消費者持幣待購的情緒濃厚，部分改善性置業(yè)者不符合按揭手續(xù)辦理條件，在一定程度上抑制了這一群體的需求和放緩了居住品質(zhì)升級的步伐；第三，隨著建材、人力等各方面成本不斷上升，商品房的價格也隨之水漲船高，尤其是區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ蟆⒁?guī)劃設(shè)計超前、居住環(huán)境和品質(zhì)上佳的項目價格堅挺。

　　第一地產(chǎn)：您如何看待即將到來的“金九銀十”？
　　楊韌：這次出臺的政策雖然還是在落實“國十條”，實際上在很多領(lǐng)域已超出“國十條”范疇。在這一政策的影響下，房地產(chǎn)市場走勢可能有變化，今年的“金九銀十”商品住宅成交量估計將比往年略有回落，房價上漲的動力減退，基本上將會以盤整為主基調(diào)。
　　邱文斌：個人認為今年“金九銀十”應(yīng)該是金不金銀不銀吧！畢竟政策高壓在限，銀行銀根緊縮，市場流動資金還是比較緊張的！基本上還是要看各個盤對自住型客戶的挖掘了，不過我個人認為來年小陽春還是值得期待的。
　　彭華：隨著“國八條”落地，二套房受到嚴厲限制以及今年以來逐漸收緊的房地產(chǎn)金融政策。近期，全國主要城市的商品住宅成交量已接近年內(nèi)低點，且住宅存量卻逐漸接近歷史高位。2011上半年中，剛性需求無可爭議成為今年以來樓市最大的買家。在目前的調(diào)控政策之下，剛需是購房的主力，現(xiàn)在“金九銀十”將到來，這一趨勢基本不會有大的變化。另外，市場上差異化產(chǎn)品和高端產(chǎn)品消費者經(jīng)濟承受力強，往往不受按揭政策影響，因此市場上獨樹一幟和定位塔尖人群的產(chǎn)品也將受到市場的追捧。