加息了該不該提前還貸?

　　近日，讀者劉小姐打電話向理財(cái)版反映，7月7日央行年內(nèi)第三次加息，使得5年期以上的住房貸款利率，從6.8%上升到了7.05%，升至最近10年來(lái)的較高水平（2007年5年期貸款利率達(dá)到7.84%）。在高房?jī)r(jià)、高成本的壓力之下，是否可以提前還貸呢？為此記者專(zhuān)門(mén)就劉小姐的情況走訪了市建行長(zhǎng)期從事信貸工作的工作人員姜?jiǎng)P。姜?jiǎng)P提醒貸款者，是否選擇提前還貸需要根據(jù)自已的實(shí)際情況計(jì)算好成本。
　　“對(duì)于供著房貸的人來(lái)說(shuō)，最怕聽(tīng)到的就是加息。這樣下去，還貸壓力只會(huì)越來(lái)越重。”劉小姐嘆了一口氣。她是去年年底買(mǎi)的一套婚房，貸款不算太多，總共20萬(wàn)元，加息前每月還款九百多元，加息后就要多還三百多塊。劉小姐說(shuō)“現(xiàn)在工資沒(méi)什么變化，CPI卻這么高，房貸利率又一直在漲，年輕人結(jié)婚買(mǎi)房承受的壓力好大。”
　　姜?jiǎng)P說(shuō)，如今新購(gòu)房的年輕人，大多對(duì)如何盡早搬掉“貸款大山”而殫精竭慮，趁早還清貸款的愿望很迫切。而樓市調(diào)控正在風(fēng)頭，銀行一次次加息，不少人開(kāi)始關(guān)注提前還貸。提前還款的目的在于節(jié)省利息支出。要不要提前還貸，還要從貸款人自身的還款時(shí)間、家庭狀況等方面來(lái)考慮。姜?jiǎng)P建議，在提前還貸前，借款人最好考慮清楚近期有無(wú)投資計(jì)劃，如果手上有好的投資項(xiàng)目，收益率可能超過(guò)房貸利率，就應(yīng)該考慮投資，而不是急著還款。
　　但是提前還貸也有一定的好處，可減少一部分利息支出，比如王先生向銀行貸了20萬(wàn)元商業(yè)性貸款，期限20年，辦理等額還款，每月還貸1376元。如果他想提前還貸5萬(wàn)元，避免明年升息加重利息負(fù)擔(dān)。那提前還貸，是選擇縮短期限還是減少月供呢？選擇縮短期限，提前還貸5萬(wàn)元，可以縮短3年還款時(shí)間，節(jié)省利息5.9萬(wàn)元左右；如果選擇減少月供，那么每月還款額將減少344元，降為1032元，節(jié)省利息3.26萬(wàn)元左右。
　　相比之下，如果房貸月供壓力不大，在決定提前還貸時(shí)可以選擇“縮短還款期限”，可以節(jié)省較多的利息；如果覺(jué)得月供壓力較大，可以選擇“減少月供”。

　　不是所有人都適合提前還貸
　　對(duì)眾多備受“月供”折磨的購(gòu)房者，雖然擺脫“房奴”的愿望很強(qiáng)烈，但并不是所有人都適合提前還貸，有幾種情況就不宜提前還貸。
1、可支配收入預(yù)期增長(zhǎng)的人群不適合提前還貸。
利率上升是通貨膨脹時(shí)期國(guó)家使用穩(wěn)健性貨幣政策的結(jié)果。利率上升是表象，通貨膨脹是實(shí)質(zhì)。通貨膨脹的表現(xiàn)就是流通中的貨幣量增加，這就會(huì)導(dǎo)致全社會(huì)的總體持幣量上漲。但房貸一般采用等額本息法還款，每月歸還的貸款數(shù)額是一定的。故在通貨膨脹時(shí)期，未來(lái)的預(yù)期收入增長(zhǎng)的預(yù)期是很強(qiáng)的， 所以越到后期，相同金額的還款壓力越小。世界上有些國(guó)家就是通過(guò)通貨膨脹來(lái)緩解自身的債務(wù)壓力的。另外，保持手中有較多的現(xiàn)金可以把握更多的投資機(jī)會(huì)，現(xiàn)在最流行的就是“現(xiàn)金為王”的說(shuō)法。像劉小姐處于事業(yè)上升期，有足夠的收入增長(zhǎng)預(yù)期，是不用提前還貸的。
　　 2、已享受7至85折優(yōu)惠利率的，不適合提前還貸。
　　大量首套房客戶(hù)享受到了7至85折的優(yōu)惠利率。以5年以上貸款利率為例，加息后基準(zhǔn)利率為6.6%，如果享受7折利率，則優(yōu)惠利率為4.62%，如果享受85折利率，則優(yōu)惠利率為5.61%。因此，盡管是加息后，這部分客戶(hù)的利率還是很優(yōu)惠的。
　　3、等額本息還款已到中期不適合提前還貸。
　　如果是使用等額本息還款方式的借款人，還款年數(shù)已接近還款中期，這時(shí)選擇提前還款也不太適合。
　　等額本息還款是每月還款總額固定，其中還款本金遞增，還款利息遞減，也就是說(shuō)借款人前期還的利息比重較大，本金比重較少。如果借款人到還款中期再選擇提前還貸的話，已經(jīng)償還了大部分的利息，提前還款的部分則更多的是本金，這種情況再選擇提前還貸的話意義不大。
4、等額本金還款期已過(guò)1/3，不適合提前還貸。
對(duì)于使用等額本金還款的客戶(hù)，等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息，隨著還款時(shí)間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來(lái)越少，當(dāng)還款期超過(guò)1/3時(shí)，其實(shí)借款人已還了一半的利息，再選擇提前還貸的話，償還的更多是本金，不能有效地節(jié)省利息支出。
　　5、投資收益高于貸款利率不適合提前還貸。
加息后有提前還貸打算的借款人，如果手頭有其他投資理財(cái)項(xiàng)目，如股票、基金、債券等，如投資收益率高于貸款利率，投資收益將高于貸款利息支出，借款人則完全沒(méi)有必要選擇提前還貸，大可將資金用于投資。
　　
　　提前還貸需要哪些手續(xù)?
　　一般辦理提前還款，需要先向銀行預(yù)約，具體可以咨詢(xún)貸款銀行相關(guān)政策。提前還貸的流程為：
　　第一步：先查看貸款合同中有關(guān)提前還貸的要求，注意提前還貸是否須交一定的違約金。
　　第二步：向貸款銀行電話咨詢(xún)提前還貸的申請(qǐng)時(shí)間及最低還款額度等其他所需要準(zhǔn)備的資料。
　　第三步：按銀行要求親自到相關(guān)部門(mén)提出提前還款申請(qǐng)。
　　第四步：借款人攜相關(guān)證件到借款銀行，辦理提前還款相關(guān)手續(xù)。
第五步：提交《提前還款申請(qǐng)表》并在柜臺(tái)存入提前償還的款項(xiàng)即可。

　　我市未出現(xiàn)提前還貸潮
　　記者同時(shí)也走訪了建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行的部分支行，發(fā)現(xiàn)前來(lái)提前還貸的人并不如想象中多，相比之下，咨詢(xún)購(gòu)買(mǎi)銀行理財(cái)產(chǎn)品的人卻不少。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，有不少房貸族表示，雖然加息后月供增加了，但并不會(huì)選擇提前還貸，而是會(huì)選擇通過(guò)適度投資的方式予以彌補(bǔ)。因?yàn)榇蟛糠秩硕贾?，銀行資金流動(dòng)性緊張，還款后很難再借，而理財(cái)產(chǎn)品投資的收益卻有不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)，有能力提前還款的客戶(hù)更愿意選擇投資渠道，而不是還款?！?/p>