保障房如何變局樓市改善民生？

一直以來(lái)，中央加大保障性住房的投資力度，一方面是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，防止景氣度大幅下滑；另一方面，分流商品房市場(chǎng)需求，抑制房?jī)r(jià)反彈。9000億保障房資金是否能夠變局樓市、改善民生？
2011年全國(guó)保障房建設(shè)目標(biāo)為1000萬(wàn)套，對(duì)民眾而言，這無(wú)疑是個(gè)利好消息。如今2011年幾乎走過(guò)了一半，在這半年中，保障房建設(shè)又發(fā)生了怎樣的變化？保障房的建設(shè)對(duì)市場(chǎng)是否帶來(lái)了一定的影響？

開(kāi)發(fā)商：蜂擁轉(zhuǎn)向信托融資 保障房房產(chǎn)信托激增
銀行貸款、股市融資紛紛碰壁，面臨宏觀調(diào)控政策的嚴(yán)厲執(zhí)行，房地產(chǎn)企業(yè)大批涌向信托渠道。據(jù)用益信托工作室不完全統(tǒng)計(jì)，2011年1-4月共發(fā)行222款房地產(chǎn)類(lèi)集合信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達(dá)722.11億，與去年同期相比，發(fā)行數(shù)量增長(zhǎng)66.92%，發(fā)行規(guī)模增幅達(dá)115.26%。而值得注意的是，以保障性住房的面目出現(xiàn)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品激增。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前4個(gè)月，各信托公司共發(fā)行了15款投向保障房建設(shè)的房地產(chǎn)信托，規(guī)模達(dá)到35.9億元人民幣，而去年全年保障房項(xiàng)目?jī)H22款。一季度保障房信托產(chǎn)品的平均期限為1.81年，平均收益率為9.32%，雖略低于房地產(chǎn)信托平均水平，但高于全部信托產(chǎn)品的平均收益率0.5個(gè)百分點(diǎn)。
“保障性住房的收益率僅5%左右，而信托產(chǎn)品為何能提供高達(dá)9%的預(yù)期收益？”針對(duì)近期市場(chǎng)上相繼出現(xiàn)高收益的保障性住房產(chǎn)品，不少投資者疑惑信托產(chǎn)品的收益率水平。“打包出售是保障性住房信托產(chǎn)品盈利的主要模式，而這些項(xiàng)目中主要盈利部分還是在于商品房和商業(yè)地產(chǎn)方面。”有關(guān)業(yè)內(nèi)分析人士表示，目前信托市場(chǎng)上，幾乎沒(méi)有一款產(chǎn)品是完全針對(duì)保障性住房的，保障性住房的低收益水平使得信托資金缺乏進(jìn)入的動(dòng)力。但是相當(dāng)多的項(xiàng)目通過(guò)捆綁保障性住房獲得了穩(wěn)定和收益兩方面的賣(mài)點(diǎn)。

中介：已出現(xiàn)保障房用地轉(zhuǎn)讓. “借殼”開(kāi)發(fā)仍具風(fēng)險(xiǎn)
在日常生活中，我們偶爾會(huì)在手機(jī)里接收到類(lèi)似保障房用地的轉(zhuǎn)讓信息，這樣的信息并非第一次在市場(chǎng)出現(xiàn)。錢(qián)生輝投資咨詢有限公司總經(jīng)理錢(qián)生輝介紹，今年3月，就有土地中介主動(dòng)問(wèn)他是否有意購(gòu)買(mǎi)保障性住宅用地。
此前，上海的保障房大多由上海國(guó)資系統(tǒng)下屬的企業(yè)開(kāi)發(fā)。4月份，一些國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)代表表示，參與保障房建設(shè)面臨利潤(rùn)低、周期長(zhǎng)、資金壓力大等困境。一家房地產(chǎn)公司的參會(huì)者稱：“我們從事保障房建設(shè)也是三年前剛剛起步，盡管目前有幾個(gè)項(xiàng)目，但難度很大。有個(gè)項(xiàng)目2009年就與政府簽訂了協(xié)議，但因種種原因最近才啟動(dòng)。”
一位業(yè)內(nèi)人士表示，由于保障房有穩(wěn)定的銷(xiāo)售價(jià)格和收益率，對(duì)民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，投資的保障系數(shù)較高，所以其開(kāi)發(fā)意愿可能比國(guó)企要高。
專家認(rèn)為，出現(xiàn)保障房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象，主要原因是保障房項(xiàng)目對(duì)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)和資金背景有嚴(yán)格要求，很多民營(yíng)企業(yè)達(dá)不到，于是只有通過(guò)轉(zhuǎn)讓，從國(guó)有企業(yè)那里獲取開(kāi)發(fā)資質(zhì)。
不過(guò)，這種“借殼”開(kāi)發(fā)的方式并非沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。上海市規(guī)劃和國(guó)土資源局信訪部門(mén)的工作人員說(shuō)，目前各區(qū)政府對(duì)保障房用地管理非常嚴(yán)格，尤其是項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓審批卡得非常嚴(yán)。

專家：繼續(xù)加強(qiáng)保障房體系建設(shè)
“在物價(jià)回調(diào)之前，政策緊縮基調(diào)預(yù)計(jì)會(huì)延續(xù)，但緊縮的力度與節(jié)奏將出現(xiàn)微調(diào)空間”，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長(zhǎng)巴曙松表示：房產(chǎn)市場(chǎng)一季末已現(xiàn)調(diào)整，但地方保障房可能要到下半年才會(huì)大規(guī)模開(kāi)工，這或令二季度成為全年經(jīng)濟(jì)階段性低點(diǎn)。
海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳住房保障處處長(zhǎng)孫健說(shuō)，當(dāng)前確實(shí)存在保障房基礎(chǔ)設(shè)施配套較為滯后的問(wèn)題。海口、三亞等地的部分保障房由于排水、排污、商場(chǎng)、學(xué)校等基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善，影響入住率，導(dǎo)致廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房入住率較低。...
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一說(shuō)，一方面城中心拆遷成本高，另一方面，地方政府對(duì)好地段的土地出讓收益寄予“厚望”，所以很多保障房通常都建在相對(duì)偏遠(yuǎn)的地方，配套設(shè)施規(guī)劃不銜接，應(yīng)盡量縮短配套完善的時(shí)間。朱中一還表示，保障房建設(shè)這一重大的民心工程，在建設(shè)“大提速”的背景下，不僅要看指標(biāo)完成情況，也要看房屋“品質(zhì)”，不能因?yàn)?ldquo;打折扣”而損害了保障房的本來(lái)面目。

國(guó)土部：不落實(shí)保障房用地相應(yīng)扣減“計(jì)劃指標(biāo)”
據(jù)中國(guó)之聲《新聞和報(bào)紙摘要》報(bào)道，國(guó)土資源部在公開(kāi)《關(guān)于下達(dá)〈2011年全國(guó)土地利用計(jì)劃〉的通知》中明確提出：“凡是沒(méi)有落實(shí)保障性住房建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)安排要求的，將相應(yīng)扣減所在?。▍^(qū)、市）的計(jì)劃指標(biāo)。”
2011年全國(guó)土地利用計(jì)劃顯示，新增建設(shè)用地計(jì)劃安排量比去年（2010年）略有增加，國(guó)家只預(yù)留國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃指標(biāo)，其余計(jì)劃指標(biāo)全部下達(dá)地方。
國(guó)土資源部要求各地優(yōu)先安排民生建設(shè)用地，對(duì)保障性安居工程用地、農(nóng)村建設(shè)用地實(shí)施計(jì)劃指標(biāo)單列，嚴(yán)禁向高能耗、高污染、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)供地。
同時(shí)國(guó)務(wù)院2011年5月28日發(fā)表《關(guān)于2011年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》，文件表示將繼續(xù)深化住房保障體系建設(shè)等改革。
反思：為什么保障房建設(shè)不給力
近期，許多地方被曝存在保障房“被騙購(gòu)”“被團(tuán)購(gòu)”“被倒賣(mài)牟利”等分配亂象。業(yè)內(nèi)人士及專家指出，保障房分配亟待“治亂”，公正、公平地切分“蛋糕”，不僅關(guān)系千家萬(wàn)戶“住有所居”夢(mèng)想的實(shí)現(xiàn)，更考驗(yàn)政府的公信力及社會(huì)管理能力。
審計(jì)署2010年底公布的數(shù)據(jù)顯示，在重點(diǎn)調(diào)查的32個(gè)城市中，有18個(gè)城市向2132戶不符合條件的家庭分配了廉租房。一方面是不符合條件的“擠入”保障房；另一方面卻出現(xiàn)保障房分配后閑置和轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售的情況。
據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，截至５月底，上海動(dòng)遷房開(kāi)工５０％以上，經(jīng)適房項(xiàng)目約完成２５％的開(kāi)工計(jì)劃。截至５月下旬，江蘇?。矗等f(wàn)套保障房任務(wù)總體開(kāi)工率約為３０％。截至４月底，重慶已開(kāi)工２０．４萬(wàn)套，占年度保障性住房建設(shè)總量的４１％，屬開(kāi)工率較高城市；浙江?。保福等f(wàn)套保障房任務(wù)目前已開(kāi)工建設(shè)６．１６萬(wàn)套，完成年度目標(biāo)任務(wù)的３３．２％。另外，北京新開(kāi)工建設(shè)、收購(gòu)保障性住房２０萬(wàn)套以及深圳開(kāi)工建設(shè)７．３萬(wàn)套保障性住房的計(jì)劃，目前執(zhí)行情況并不樂(lè)觀。
短短的幾個(gè)月時(shí)間里，是誰(shuí)動(dòng)了9000億保障房資金的奶酪？保障房如何變局樓市、改善民生？這都是對(duì)民生工程下企業(yè)責(zé)任的一種審視及考驗(yàn)。
保障房究竟該保障誰(shuí)？這個(gè)問(wèn)題本來(lái)應(yīng)該很清晰。但為什么在現(xiàn)實(shí)中竟屢屢“好經(jīng)被念歪”？尤其是，當(dāng)下還出現(xiàn)了一種保障房被一些地方和企事業(yè)單位當(dāng)成“福利盛宴”的趨勢(shì)。
　　無(wú)論從立項(xiàng)、建設(shè)還是到銷(xiāo)售，保障性住房建設(shè)的問(wèn)題不斷，利益驅(qū)動(dòng)是違規(guī)操作的主因，監(jiān)管不給力則為其提供了巨大的空間。因此，保障房既要重視建設(shè)，也要關(guān)注分配；既要通過(guò)各種方式“擴(kuò)容”，也要始終恪守其“社會(huì)保障”的公共屬性。