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巧用存款抵扣貸款利息

更新時間:2018-03-19 12:36:29 來源：nltzpx.cn 編輯：本站編輯　已被瀏覽 次 查看評論
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　　對于有大量流動資金的首套房貸款者，可以通過銀行某個業(yè)務(wù)達到用存款利息抵扣貸款利息的目的，但是要注意的是，銀行這項業(yè)務(wù)需收取一定費用，如工行的存貸通需要收取240元的年費，理財金賬戶可享受5折優(yōu)惠，即120元/年，財富管理簽約客戶免收。所以貸款者應(yīng)考慮所節(jié)省的房貸利率是否能覆蓋年費成本。
　　房貸者還可以選擇個人貸款與存款相結(jié)合的房貸理財業(yè)務(wù)，只要客戶的貸款還款卡內(nèi)有活期存款，即可按相應(yīng)比例抵扣貸款利息，本應(yīng)獲得0.36%利息，但卻抵扣了貸款利息，并且卡內(nèi)存款還是活期存款，隨時支取，不受限制。如工行的“存貸通”、民生銀行的“存抵貸”，此外，深發(fā)展、招行、建行均推出了類似的產(chǎn)品。
　　此類產(chǎn)品均設(shè)有起點。如工行的存貸通和深發(fā)展的存抵貸起點均為5萬元，也就是說如果賬戶有8萬元，只有3萬元可以參與抵扣房貸，并且抵扣比率各行不一樣。
　　工商銀行個人理財部相關(guān)負責(zé)人介紹說，存貸通產(chǎn)品按日計算利息，以人民幣為貨幣單位，抵扣起點為5萬元，抵扣比例為80%，每筆貸款可享受利息收益的額度不高于該筆貸款余額的80%。
　　當(dāng)賬戶內(nèi)當(dāng)日存款余額小于等于5萬元時，日收益為0；大于5萬元時，則日收益=（存貸通賬戶余額-5萬元）×80%×（存貸通賬戶關(guān)聯(lián)貸款的利率-活期存款利率）。
　　以30萬元存款為例，假設(shè)貸款年利率為5.94%，并已享受貸款利率下浮30%的優(yōu)惠政策，貸款執(zhí)行利率就是5.94%×0.7=4.158%，活期存款年利率為0.36%，其貸款可獲得的抵扣額為：(30-5)×80%=20萬元。
　　如果貸款者將30萬元在存貸通賬戶內(nèi)存1個月，其獲得增值收益為20萬×（4.158%-0.36%)×1/12=633元。
改等額本金方式還款
　　對于大部分貸款者來說，貸款省錢主要有兩種方式：縮短還款期限或者增加月供。房貸的還款方式中以等額本金和等額本息兩種還款方式最為普遍。
　　銀行理財師建議，還款能力較強、收入較穩(wěn)定、有額外收入來源的貸款者，可以轉(zhuǎn)等額本息為等額本金方式還貸，達到省息的目的。
　　等額本金還款方式就是將本金每月等額償還，然后根據(jù)剩余本金計算利息，所以初期由于本金較多，將支付較多的利息，從而使還款額在初期較多，而在隨后的時間每月遞減，這種方式的好處是，由于在初期償還較大款項而減少利息的支出，比較適合還款能力較強的家庭。
　　目前大部分銀行允許貸款者轉(zhuǎn)換還款方式，不過由于等額本金還款方式在前期還款壓力較大，因此銀行將根據(jù)個人的還款能力進行評估。
　　我們可以算一算，貸款100萬元20年期(以基準利率5.94%計算)，采用等額本息還款法，利息超過71萬元。而采取等額本金還款，支付利息款59.6475萬元。兩者相比，利息相差11萬元左右。
　　另外“雙周供”是指個人按揭貸款由傳統(tǒng)的每月還款一次改為每兩周還款一次，每次還款額為原來月供的一半。其關(guān)鍵是通過增加每年的總還款額以達到加速還款，進而節(jié)省利息。“雙周供”的還款方式對收入較為穩(wěn)定和均衡者較為適合。
提前還款避免利息增加
　　另外，對于收入較穩(wěn)定、有額外收入來源，而且手中有一筆資金的貸款者，還可以選擇提前還款的方式減少利息增加的負擔(dān)。
理財專家提醒，提前貸款具有違約成本，不同銀行對于提前還款的預(yù)約時間、還款年限、罰息方式等都有不同規(guī)定。部分銀行可能需收取一定違約金。
　　但值得注意的是，如果這筆資金用來投資可以獲得比房貸利率更高的話，從資金最優(yōu)化使用的角度來看，是沒有必要提前還貸的。
　　建設(shè)銀行要求提前10~20個工作日預(yù)約，如果從貸款下發(fā)之日算起，貸款年限不足3年就提前還款的，要按照提前還款金額3個月的利息收取違約金，3年以后則可任意提前還款，無需罰息。
　　工商銀行要求提前一個月預(yù)約，貸款一年以內(nèi)提前還款的需交罰息，按照還款后剩余貸款金額的3%計算，針對信用記錄欠佳的客戶可能還會約定更高額的罰息，所以客戶要在簽訂按揭貸款合同時與貸款支行具體溝通。
　　在中信銀行，每提前還貸一筆均收取500元的手續(xù)費。
公積金貸款優(yōu)勢仍存
　　公積金賬戶、想改善住房的人群在貸款上仍有著某種優(yōu)勢。與銀行貸款相比，需要注意的是公積金貸款批貸、放貸時間長，貸款額度有上限。
　　住房公積金管理中心宣布，公積金首套、二套及三套房貸款政策均比照商業(yè)貸款政策收緊，從5月5日起實施。公積金貸款政策從緊對于購房人來說，首付壓力有所增大但優(yōu)勢猶存。
　　有人提供的一個計算列表顯示，公積金貸款與商業(yè)貸款相比，雖然首付標準統(tǒng)一嚴格執(zhí)行，但利率方面還是存有較大的差異。因為公積金貸款利率只有一個即3.87%，這就使得在房貸收緊的特殊時期，讓其保持著較大的魅力。
　　以貸款80萬20年為例，從首套房來看，公積金貸款與商業(yè)貸款相比，每月可少還月供508.55元，少還利息122052.10元；從二套房來看，公積金貸款與商業(yè)貸款相比，每月可少還月供1185.50元，少還利息284521.35元。
　　　　　　　　　　　本報綜合
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