博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第11屆年會(huì)于7月1日-7月4日在海南舉行，與歷年博鰲房地產(chǎn)論壇一樣，每年都會(huì)有唱多或唱空的言論發(fā)自于此，今年的論壇也是博弈層出不窮。從專(zhuān)業(yè)人士的觀點(diǎn)博弈中，或許我們能夠更明確房地產(chǎn)發(fā)展、轉(zhuǎn)型的出路。因此，本期《第一地產(chǎn)》特收納博鰲論壇中的部分高端言論，以供業(yè)內(nèi)外人士共同參考，進(jìn)而繼續(xù)探討張家界房地產(chǎn)的發(fā)展之路。
花樣年控股集團(tuán)董事局主席潘軍：
轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)為運(yùn)營(yíng) 開(kāi)發(fā)商需要以服務(wù)求變
以2010年起的調(diào)控為標(biāo)志，中國(guó)房地產(chǎn)的黃金十年已過(guò)去，經(jīng)過(guò)今年和明年的調(diào)整，擺在更多房企面前的問(wèn)題是去留問(wèn)題。隨著調(diào)控的持續(xù)，下半年將有更多中小開(kāi)發(fā)商面臨淘汰。房地產(chǎn)行業(yè)也將迎來(lái)新一輪整合的機(jī)遇。
在中國(guó)，政策對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響力太大，所以開(kāi)發(fā)商也應(yīng)該從現(xiàn)在起為應(yīng)對(duì)地產(chǎn)多元化的發(fā)展做好轉(zhuǎn)型準(zhǔn)備。住宅在經(jīng)歷了十幾年的快速發(fā)展后，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的需求日益存在差異化。開(kāi)發(fā)商面臨的當(dāng)務(wù)之急是增強(qiáng)自己的核心技術(shù)。在開(kāi)發(fā)商依舊把目光聚焦在開(kāi)發(fā)土地、建設(shè)住宅上時(shí)，2010年花樣年開(kāi)始了企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，由原來(lái)的單一住宅開(kāi)發(fā)商向綜合服務(wù)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變。在保證現(xiàn)金流大于0的前提下，花樣年將對(duì)旗下商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行持有。
北京科技大學(xué)教授趙曉：
房地產(chǎn)黃金發(fā)展期仍在.. 當(dāng)下須轉(zhuǎn)變發(fā)展模式
我認(rèn)為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)不大，而機(jī)會(huì)很大。中國(guó)房地產(chǎn)仍然存在黃金的發(fā)展時(shí)期，城市化必然帶來(lái)這樣的事實(shí)，這個(gè)產(chǎn)業(yè)仍然會(huì)是中國(guó)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。但是中國(guó)房地產(chǎn)有這樣一個(gè)黃金發(fā)展前景，并不等于可以按照過(guò)去的發(fā)展模式繼續(xù)進(jìn)行下去，中國(guó)房地產(chǎn)的確到了應(yīng)該轉(zhuǎn)變發(fā)展模式的時(shí)候，即逐漸從香港模式向新加坡模式轉(zhuǎn)變。新加坡的模式是政府所主導(dǎo)的供應(yīng)占了90%，中國(guó)不會(huì)達(dá)到這么多，但比例也在逐漸上升。
過(guò)去，我觀察到了幾大趨勢(shì)：
一、中國(guó)經(jīng)濟(jì)一直發(fā)展很好，但是中國(guó)股市沒(méi)有表現(xiàn)出來(lái)，房地產(chǎn)同樣也是這樣，當(dāng)它附加了太多的政策訴求、太多政策干預(yù)的時(shí)候，我們對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)測(cè)是很難準(zhǔn)確的，只有接近政策核心的人會(huì)清楚房地產(chǎn)會(huì)呈現(xiàn)怎樣的變化。
二、炒房時(shí)代要轉(zhuǎn)向理財(cái)投資時(shí)代。前一段時(shí)間是炒房投資，中國(guó)投資的平均年收益率大概在15%以下，投資商業(yè)地產(chǎn)的收益率大概在10%以上。經(jīng)歷了這一輪調(diào)控后，個(gè)人再去投資房地產(chǎn)，它的收益率可能不到9%。有統(tǒng)計(jì)表明，如果你是做房地產(chǎn)信托基金的投資，大概收益率非常穩(wěn)定，而且你進(jìn)入的門(mén)檻也很低，收益率只有3-5%，如果你借助與信托進(jìn)行投資，你的收益率只有10%，經(jīng)過(guò)專(zhuān)家的理財(cái)，收益率達(dá)到80%以上，尋求最高投資的辦法是專(zhuān)家理財(cái)，因此我們說(shuō)，炒房投資的時(shí)代，就要轉(zhuǎn)向理財(cái)投資的時(shí)代。
歐派集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)總裁姚吉慶：
地產(chǎn)可做蘋(píng)果模式.. 整合價(jià)值生態(tài)鏈成關(guān)鍵
蘋(píng)果為什么能夠迅速崛起？重要的是設(shè)計(jì)能力和自我整合能力，它整合了全世界最優(yōu)秀的設(shè)計(jì)資源。下一個(gè)十年，無(wú)論是旅游地產(chǎn)發(fā)展還是其他的地產(chǎn)發(fā)展，最核心的還是要進(jìn)行精裝修，精裝修的方式上，就可以做蘋(píng)果模式的轉(zhuǎn)型。實(shí)際上開(kāi)發(fā)商就是一個(gè)資源整合者或者是整個(gè)價(jià)值鏈的鏈主，主要的功能就是兩點(diǎn)：第一，策劃，對(duì)于目標(biāo)消費(fèi)者而言，要找到自己的目標(biāo)消費(fèi)群，然后規(guī)劃這些項(xiàng)目。第二，針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群，如何實(shí)現(xiàn)他們喜歡的社區(qū)環(huán)境，例如外觀風(fēng)格，還有公用環(huán)境的開(kāi)發(fā)。實(shí)現(xiàn)蘋(píng)果模式，還需要將精裝房設(shè)計(jì)不同的風(fēng)格，然后跟不同家居空間對(duì)接，尋找和選擇好的家居供應(yīng)商，由他們提供不同風(fēng)格的空間。
海爾地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官盧鏗：
應(yīng)完善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu).. 支持責(zé)任房企區(qū)域開(kāi)發(fā)
現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)界出現(xiàn)問(wèn)題的根源就在土地上，茅于軾教授曾經(jīng)提到過(guò)，18億耕地的說(shuō)法是質(zhì)疑的。大家知道改革開(kāi)放30年來(lái)，中國(guó)取得這么多成就最根本的原因是什么，是大量的土地被置換、被出讓之后，得到大量的資金，大量的資金支持今天中國(guó)的工業(yè)化、現(xiàn)代化和城鎮(zhèn)化。
解決土地問(wèn)題，第一是可以把沙漠土地、鹽堿土地等數(shù)以萬(wàn)畝地改過(guò)來(lái)。第二是置換土地，像上海這樣的城市還需要保留幾千公里的農(nóng)田嗎？完全不必要，完全可以用它的大量資本換取邊區(qū)土地的成倍量的開(kāi)發(fā)。第三是提高單產(chǎn)，我們18億畝耕地的提出是最落后的單產(chǎn)量，以保證我們國(guó)家的糧食安全，這大可不必，像以色列，可以產(chǎn)出30噸的辣椒，30噸的番茄，這說(shuō)明了一個(gè)道理。
同時(shí)，我覺(jué)得應(yīng)該支持有責(zé)任、有經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行區(qū)域開(kāi)發(fā)，但是現(xiàn)在許多大城市不允許開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)，這樣使得很多土地的價(jià)值表現(xiàn)能力降低。另外，土地的招拍掛，招標(biāo)基本上被廢了，基本上是競(jìng)價(jià)，招標(biāo)是帶方案招標(biāo)的，能最好地體現(xiàn)土地的結(jié)構(gòu)性應(yīng)用。
首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光：
十二五時(shí)期經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的長(zhǎng)效互動(dòng)
從房地產(chǎn)的角度來(lái)看待商業(yè)地產(chǎn)的前景時(shí)，無(wú)論是限購(gòu)政策、房產(chǎn)稅問(wèn)題、保障房問(wèn)題等等，我想都已經(jīng)說(shuō)明了在很大程度上對(duì)住宅市場(chǎng)的限制。商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是一個(gè)比較安全的資金的投資通道，所以說(shuō)現(xiàn)在很多的社會(huì)上的資金在向這方面轉(zhuǎn)移，當(dāng)然還有旅游地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等。
就未來(lái)的商務(wù)業(yè)態(tài)而言，品牌加實(shí)惠會(huì)成為一種趨勢(shì)，其關(guān)鍵是要有自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。于是我們?cè)趧?chuàng)建“芭蕾雨”的商業(yè)模型時(shí)，提出“3+X”的模式。把項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、企業(yè)轉(zhuǎn)型、城市升級(jí)、區(qū)域的就業(yè)和稅收緊緊地融合在一起。
“3”指的是商業(yè)群及環(huán)境的休閑住宅。“X”指地方特色資源的業(yè)態(tài)。這樣我們把國(guó)際化的奧特萊斯在區(qū)域配置起來(lái)，配置在大城市周邊，或若是城際周邊，或在旅游區(qū)，形成一個(gè)依托城市的發(fā)展規(guī)劃，整合商業(yè)上下游的產(chǎn)業(yè)鏈。當(dāng)然，我們?cè)谧霎a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)過(guò)程中，也面臨非常大的挑戰(zhàn)，觀念、選址、資源索取、資本及產(chǎn)業(yè)管理等挑戰(zhàn)。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉：
房產(chǎn)今明兩年無(wú)機(jī)會(huì)... 未來(lái)進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)期
2010年是一個(gè)拐點(diǎn)，在今后一段時(shí)間，就是三年的時(shí)間，房地產(chǎn)保障房要超過(guò)2010年是很困難的?，F(xiàn)在說(shuō)得比較多的，是房地產(chǎn)泡沫馬上要破裂，這個(gè)我是高度不同意的。盡管房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從一個(gè)有魅力的行業(yè)，變成不那么吸引人的行業(yè)，但是房地產(chǎn)要在中國(guó)有一個(gè)雪崩式的降價(jià)，在未來(lái)30-50年出現(xiàn)崩潰的可能性是非常小的。
2011年之所以我們認(rèn)為這個(gè)行業(yè)需要調(diào)整，原因是這樣的：第一，今年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是溫和增長(zhǎng)，通脹比較高，流動(dòng)性日益緊張；第二，保障房建設(shè)會(huì)導(dǎo)致資金缺口持續(xù)上升，限房、限購(gòu)，這些因素持續(xù)；第三，地方政府、商業(yè)銀行等等，陸續(xù)陷入財(cái)務(wù)困境；第四，機(jī)會(huì)存在于兩點(diǎn)，我并不認(rèn)為今后開(kāi)發(fā)商還有賺大錢(qián)、賺快錢(qián)的機(jī)會(huì)；第五，三四線城市的商業(yè)配套特點(diǎn)，要么是剛剛通了高鐵或高速，要么這些城市的物業(yè)形態(tài)剛剛從多層向高層轉(zhuǎn)化。
在未來(lái)的兩三年、三五年，這段時(shí)間我個(gè)人認(rèn)為房地產(chǎn)沒(méi)有特別好的機(jī)會(huì)，因?yàn)檎邠渌访噪x。房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在雖然說(shuō)不上是夕陽(yáng)，但是魅力已經(jīng)在衰減。
本報(bào)綜合
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